基本案情

蒋某、李某是夫妻关系。2020年10月，某法院在网上发布了某市XX中路220-80X室（以下简称80X室房屋）、220-8XX室（以下简称8XX室房屋）（两房屋合称“案涉房屋”）的网络拍卖公告，两处房屋的“竞买公告”标的物估值中的税费情况（包括但不限于）均写明“拖欠的物业费、取暖费、水电煤费、其他费用由买受人承担”。同年11月，蒋某通过司法网络竞拍方式买得两屋。次日，蒋某取得法院出具的《成交确认书》，其中载明网络拍卖中竞买成功的用户，必须依照标的物《竞买须知》、《竞买公告》要求，按时交付标的物网拍成交余额、办理相关手续。同年12月，蒋某、李某办理了案涉房屋的不动产权证书，此后，因案涉房屋未供电，蒋某、李某多次与对方协商，物业公司表示需要先结清前业主欠缴的物业费，双方协商未果。蒋某曾为此到案涉房屋所在地的住建局投诉物业公司，物业公司则反驳表示根据《前期物业管理合同》，其有权限制蒋某享受有关物业服务。

2021年2月，蒋某委托装修公司对案涉房屋中的隔断进行了拆除。2021年3月，物业公司拒绝让装修公司入场施工、拒绝送电。蒋某、李某认为，物业公司的行为导致二人至今无法正常入户并使用案涉房屋，造成额外支付的房租损失与房屋空置期间的可获租金利益损失。为此，蒋某、李某诉至法院，要求物业公司排除妨害，向案涉房屋正常供电，并允许其委托的装修公司进场施工。同时，要求物业公司赔偿房租及租金收益损失。

法院判决

蒋某、李某系案涉房屋所有权人，物业公司系为包括案涉房屋在内的业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务的单位，应当配合业主办理相关物业管理手续。虽双方对于交纳物业费存在争议，但电力资源的供应属于公共服务的提供，物业公司并不是电力资源服务的提供者。即便本案中出于管理方便的需要，供电企业采取授权的方式委托物业公司进行一定程度的管理，由物业公司通过二次供电将电力提供给业主，但是电力的供应主体始终是供电企业，最终用户系各业主。因此，物业公司以蒋某、李某欠缴物业费为由拒绝办理物业相关手续，缺乏法律依据，其可依约依法另行主张物业费，但其拒绝办理供电手续的行为侵害了蒋某、李某对案涉房屋的使用权，故蒋某、李某请求物业公司向案涉房屋正常供电，于法有据，法院予以支持。同样，蒋某、李某作为业主有权对自己的房屋进行合法合规的装饰装修，物业公司不得无正当理由进行阻挠，因此造成的相应损失，物业公司应当予以赔偿。

案件解析

如今越来越多的业主们都会委托物业公司管理小区，业主则向物业公司支付物业费。一些业主未及时向物业公司支付物业费，物业公司常以通知发函方式催告，或者直接向法院起诉业主缴纳物业费。《民法典》第九百四十四条第三款明确规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”这一规定不仅以法律的形式明确了业主缴纳物业费是应尽的合同义务，同时，也明确禁止物业公司采取停水停电等方式催缴物业费，为业主、物业公司的合法权益提供了坚实的法律保障。