案例

黄小萌购买了某房地产开发公司开发的住房一套，2019年3月14日，沙沙物业公司与开发商就该小区物业服务签订“前期物业服务委托合同”，约定由其为涉案房产所在的住宅小区提供前期物业管理服务。沙沙物业公司按约进驻进入小区提供了服务。其物业费定价经过了市物价局的批准。2019 年6月16日，房地产公司向包括黄小萌在内的全体业主邮寄了交房通知并在报纸上刊登了交房公告。黄小萌到物业公司办理了交房手续，签订了“前期物业管理服务协议”，并实际入住。现黄小萌以物业公司提供的物业服务不到位为由拒绝交纳物业费。

黄小萌能否以物业服务不到位为由拒绝向沙沙物业公司支付物业费呢？

解答

本案涉及《民法典》第944条第1款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”的规定。根据上述规定，黄小萌不能以物业服务不到位为由拒付物业费。

物业公司和业主之间是一种具有委托性质的物业服务合同关系，根据双方之间签订的合同，物业公司在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费。虽然现实中，不少物业公司的物业服务出现了不到位的情况，如楼道的垃圾得不到及时清理，小区内车辆乱停乱放，甚至出现车辆被刮花的情况。面对这些情况，有些业主会以物业公司服务不到位为由拒绝交纳物业费，但这种维权方式是不理性的。一旦物业公司提起诉讼，要求业主补交物业费并承担滞纳金的，法院往往也会支持物业公司的诉讼请求。这是因为物业服务具有长期性、综合性的特点。长期性是指物业服务期限短则一年，长则三五年，不能以其某一时间段的服务不到位就认定整个物业服务不到位。综合性是指物业服务不仅是对业主建筑物及其附属设施的维修和养护，还包括了对小区环境、卫生、治安秩序等的管理维护，是对小区多方面的服务，因此，不能仅因为某一项服务不到位就拒绝交纳物业费用。

面对物业公司服务不到位的情形，我们有如下建议。

1．协商解决。直接向物业公司提出建议，要求物业公司进行整改。

2．投诉或举报。根据国务院《物业管理条例》第5条的规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。因此业主通过向街道和房管部门投诉或举报，由主管部门出面进行沟通和协调，可以很好地解决业主的合理诉求。

3．提起诉讼或申请仲裁。物业公司和业主之间系合同关系，当物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务时，业主可以提起诉讼，请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4．更换物业公司。当小区业主对物业公司的服务实在不满意，可以通过正当程序解聘原物业公司，重新聘用新的物业公司。

值得注意的是，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定，业主有正当理由的，可以拒绝交纳物业费。主要有下列几种理由。

1．在开发商还未交房或延迟交房的情况下，业主有权拒绝交纳物业费。

2．物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的。

3．物业服务合同中约定先服务后收费的，在物业管理企业未提出相应服务的情况下，业主可以不交。

4．物业公司尚未取得物价管理部门各项审批文件的。